VNDirect Research: Căn hộ cao cấp tại TPHCM giảm 5% giá sơ cấp
Theo báo cáo ngành của VNDirect Research phát hành hôm 30/08, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản nhà ở đã qua nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần tháo gỡ. Thị trường kỳ vọng ấm dần lên vào nửa cuối năm 2024.
VNDirect Research cho biết, nửa đầu năm nay nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM và Hà Nội đều giảm lần lượt 73% và 53% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù vậy, thị trường Hà Nội vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ ở mức cao 109%, trong khi TPHCM giảm mạnh 59%.
Các chính sách tháo gỡ nút thắt của Chính phủ sẽ là chìa khóa cho sự hồi phục của thị trường. Tuy nhiên, VNDirect Research cho rằng những nỗ lực này cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa để hỗ trợ thị trường phục hồi.
Ngoài ra, nhà đầu tư được khuyến khích theo dõi sát sao thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ pháp lý và sự phát triển của nhà ở xã hội để đánh giá sự hồi phục của thị trường.
Giá bất động sản căn hộ có chuyển biến tích cực
Theo VNDirect Research, tại TPHCM trong quý 2/2023, dù hai phân khúc cao cấp và hạng sang giảm 4 – 6% nhưng đã có dấu hiệu tích cực xuất hiện ở các phân khúc khác khi tăng từ 2 – 4%. Mặc dù vậy, giá sơ cấp trung bình căn hộ vẫn giảm 4.8% so với cùng kỳ do phần lớn sản phẩm được tung ra ở phân khúc cao cấp (chiếm hơn 70%). Giá thứ cấp của bất động sản liền thổ đi ngang so với quý trước.
Tại Hà Nội, dấu hiệu tích cực ghi nhận ở giá sơ cấp trong phân khúc trung cấp khi tăng 10% so với quý trước và giá thứ cấp trung bình của động sản liền thổ và căn hộ tăng 8%. Giá sơ cấp của các phân khúc khác không thay đổi đáng kể.
|
Nguồn: VNDirect Research |
Mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho 50 dự án tại TPHCM trong năm 2023
Dù ghi nhận dấu hiệu tích cực từ việc các doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu, rủi ro thanh khoản còn ở mức cao khi lượng trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối năm 2023 gần 66 ngàn tỷ, tăng 3% so với cùng kỳ và hơn 124 ngàn tỷ trong năm 2024, tăng 16% so cùng kỳ.
VNDirect Research nhận định thị trường sẽ ấm dần trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10 -11% thay vì vẫn ở mức cao 13 – 14% như hiện tại. Dự kiến TPHCM sẽ có thêm khoảng từ 4,000 – 5,000 căn hộ được mở bán thuộc 156 dự án bất động sản đang chờ giải quyết vướng mắc. Thành phố đang đặt mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho 50 dự án trong năm 2023.
Bên cạnh đó, việc sửa đổi Luật Đất đai được kỳ vọng thực hiện đúng tiến độ và có hiệu lực nửa cuối năm 2024.
Cuối cùng, phân khúc cao cấp đặc biệt dư thừa nhưng lại thiếu nguồn cung ở phân khúc bình dân và trung cấp, đang tạo ra sự mất cân đối cung cầu trầm trọng. Do đó, gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ đến 2030 được kỳ vọng sẽ giải tỏa bớt khó khăn cho thị trường.
Phục hồi nhanh hơn so với thời điểm 10 năm trước?
VNDirect Research chỉ ra điểm khác biệt giữa thị trường hiện tại so với giai đoạn 2011 – 2012. Khủng hoảng cách đây 10 năm do dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung hạn chế nhưng nguồn cầu “chực chờ” rất lớn. Do đó, VNDirect Research cho rằng thị trường lần này sẽ phục hồi nhanh hơn.
Các doanh nghiệp bất động sản hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011 – 2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán lành mạnh và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn trước đó. Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện hành vẫn còn cao.
Thanh Tú
FILI